Ühe ehitusvaidluse anatoomia
Äripäevas ilmus 22.03.2024 artikkel Miljonivaidlus: hinnakriis tõi börsiplaanidega arendajale äritüli ja hammustas poole kasumist. Artikkel käsitleb OÜ Reparo Ehituse ja OÜ Liven Kodu 6 vahelist ehitusvaidlust Asula põik 4 korterelamute ehitamisel.
Artiklis kõlavad väited, nagu oleks OÜ Reparo Ehitus „jalutanud lihtsalt objektilt minema“ ning „käitunud pahatahtlikult“. Ehitusvaidlused on väga mitmetahulised ja keerulised ning sellised lihtsustatud käsitlused nagu artikli formaat võimaldab, annab juhtunust mittetäieliku ülevaate.
OÜ Reparo Ehitus sõlmis OÜ-ga Liven Kodu 6 ehituslepingu Tallinnas, Asula põik 4 kahe korterelamu ehitamiseks 2021. aasta juulis.
Korterelamute ehitamise eripäraks on see, et ehitusega alustamise hetkel on enamus kortereid müümata ning seega ei ole ehituslepingus korterite siseviimistlus ja maksumus lõplikult määratud. Asula põik 4 korterelamute puhul oli tellija määratlenud 3 siseviimistluse paketti, mille vahel eelduslikud osakaalud olid tellija poolt ette antud ning oli kokku lepitud, et siseviimistluse valikute lõplikuks tegemiseks on tellijal aega kuni 15.02.2022. Tegelikkuses juhtus aga nii, et tellija tegi viimased muudatused siseviimistluses ligi 6 kuud hiljem kui oli lepingus kokku lepitud. Pärast seda sai alles määrata täpsed mahud siseviimistlusmaterjalidele ning koostada vastavat lepingus ettenähtud protseduurile muudatuste kohta kalkulatsioonid. Omakorda kui vastavad kalkulatsioonid said esitatud, ei vaadanud tellija neid kokkulepitud tähtaja jooksul üle.
Meeles tasub hoida, et 2021-2022 toimus ülikiire ehitushindade tõus (loe: Kui palju maksab maja? | Reparo Ehitus), mis oli alguse saanud juba 2020. aastal alanud koroonapandeemiast ja mida omakorda eskaleeris veebruaris 2022 alanud Venemaa agressioon Ukrainas. Sanktsioonide kehtestamisega seoses Venemaa ja Valgevene suhtes kadusid hoobilt ära paljude oluliste ehitusmaterjalide põhitarnijad, mis põhjustas materjalide defitsiidi ja see omakorda tõigi kaasa materjalide ülikiire hinnatõusu.
Arutasime tellijaga kujunenud olukorda ja leppisime kokku, et võiksime materjalid esimesel võimalusel siiski ära tellida. Initsiatiiv ja surve selleks oli Liveni-poolne. Usaldades nimekat arendajat, tellisime ära siseviimistlusmaterjalid, ventilatsiooniseadmed ja liftid kogusummas mille maksumus küündis sadadesse tuhendetesse eurodesse. Seda tehes eksisime ehitajate kuldreegli vastu, mis keelab muudatus- ja lisatöid teostada ilma eelneva kirjaliku kokkuleppeta.
Usaldades nimekat arendajat eksisime ehitajate kuldreegli vastu, mis keelab muudatus- ja lisatöid teostada ilma eelneva kirjaliku kokkuleppeta.
Septembriks 2022 oli välja kujunenud olukord, kus tellija ei olnud tasunud õigeaegselt ka tehtud tööde eest esitatud arvet. Arvestades kuivõrd suured riskid olime võtnud materjale ette tellides ja nähes tellija tegevusetust, ei olnud võimalik sellist olukorda enam pikemalt taluda. Sellisel olukorras näeb leping kui ka võlaõigusseadus ette lepingu ülesütlemise protseduuri, mida Reparo Ehitus ka järgis. Tegime tellijaga kriisikoosoleku, milles selgitasime olukorda ning juhtisime tähelepanu tellija kohustuste mittetäitmisele, ning leppisime kokku tähtajaks 22.09.2022, mis ajaks tellija peab oma kohustused täitma. Kahjuks kokkulepitud kuupäevaks probleemidele lahendust ei leitud ning OÜ Reparo Ehitus ütles töövõtulepingu üles. Reparo Ehitus andis tellijale töömaa valduse kokkulepitud päeval korrektselt üle. Seega väide, nagu oleks OÜ Reparo Ehitus „objektilt lihtsalt ära jalutanud“ ei vasta tõele.
Lepingu ülesütlemisele järgnesid läbirääkimised, sest tellija huvides oli omandada Reparo Ehituse poolt tellitud materjalid ja seadmed ning Reparo Ehituse huvides oli need loomulikult tellijale müüa. Pooled jõudsid pärast pingelisi ja emotsionaalseid läbirääkimisi müügitingimustes kokkuleppele ja mõlemad pooled täitsid seda kokkulepet korrektselt. Tellija süüdistused, nagu oleks Reparo Ehitus materjale tellijale müües käitunud pahatahtlikult, on väljamõeldud ega tugine faktilistele asjaoludele. Reparo seisukohast käitus pahatahtlikult hoopis Liven, kes ei soovinud algselt maksta materjalide eest rahas, vaid läbi nõuete tasaarvelduse, mida Reparo ei tunnistanud. Väärib märkimist, et kogu selle olukorra juures seisis Reparo Ehitus oma heade koostööpartnerite – alltöövõtjate ja tarnijate eest ning kõik seotud osapooled said kokkulepitud tasu, mis sellistes olukordades on pigem Eesti ehitusturul erandlik.
Loomulikult on Liveni ja Reparo vahel erinev arusaam olukorrast. See on igati mõistetav, kuna ehitusvaidlused ongi väga mitmetahulised ja komplitseeritud. Olukorda pingestas kindlasti ehitusmaterjalide pretsedenditu hinnatõus, mida keegi ei osanud ette näha. See ei ole lepingu ülesütlemise ainus põhjus, aga on oluline tegur tausta mõistmiseks. Liven on esitanud Reparo Ehituse vastu kohtuhagi, milles nõuab ca 1,3 miljonit eurot hüvitist. Reparo Ehitus seda nõuet perspektiivseks ei pea. Vastupidi, Reparo Ehitus omab nõuet Liven-i vastu.
Tellijad sageli ei tunnista, et peale põhjalikke lepingutingimuste üle peetud läbirääkimisi sõlmitud leping on ka neile siduv.
Liveni käitumine ehitustellijana iseloomustab paraku aastakümnete jooksul väljakujunenud olukorda ehitusturul, milles tellijate arvates on kohustused ainult ühel lepingu osapoolel – ehitajal, ning tellijal nagu oleks mingisugune kuldaktsia, mis lubab ühepoolselt otsustada, mida ja kuidas teine lepingupool peab tegema. Olukord on sedavõrd eriskummaline, et tellijad sageli ei tunnista, et peale põhjalikke lepingutingimuste üle peetud läbirääkimisi sõlmitud leping on ka neile siduv. Seda on otsesõnu mitmed tellijad ka väljendanud. See on paraku ehituse igapäev ning sellele ebavõrdsele olukorrale on viimasel ajal rohkem tähelepanu juhtinud ka Eesti Ehitusettevõtjate Liit, mille pikaajaliseks liikmeks on ka Reparo Ehitus. Seda kurvem on lugeda ehitustellijate arvamusi (loe: Ehitusettevõtjad on arendajatega raksus. Arendajad probleemi ei näe – Ehitusuudised), nagu oleks kõik kõige paremas korras. Samal ajal tuntakse ja kasutatakse meie põhjanaabri Soome poolt juba aastakümneid väärtuspõhiseid nn Allianss lepingud, mis seovad kõik lepingu osapooled ühises motivatsioonisüsteemis tegutsema.
Mida oleme sellest õppinud? Reparo Ehitus on ettevõte, mille töötajad väärtustavad kõrgelt koostööd kõikide ehituse osapoolte vahel, milleks ei ole ainult tellija ja ehitaja, vaid lisaks ka alltöövõtjad, tarnijad, projekteerijad, omanikujärelevalve, aga ka lõpptarbijad. 27. märtsil 2024 tähistab Reparo Ehitus oma 22. aastapäeva. Nende aastate jooksul oleme ehitanud väga palju huvitavaid ja väljakutseid pakkuvaid objekte. Tagantjärele võime tõdeda, et parimad õnnestumised on olnud ainult ja ainult siis, kui tellija ja ehitaja vahel on teineteisemõistmine, austus ja koostöötahe. Tervitame oma paljusid toredaid tellijaid, koostööpartnereid, praegusi ja endisi töötajaid. Teiega koos oleme läbi purjetanud mitmetest kriisidest ning vaatame julgelt koos tulevikku.
