Ehitusturul valitseb ebakindlus

Juba 2020. aasta kevadel järsku tõusu alustanud ehitushinnad kerkisid ka eelmisel aastal – hindu iseloomustav statistiline ehitushinna indeks kerkis mullu 2021. aasta keskmisega võrreldes 17,8%.

Tõus jätkus ka eelmise aasta lõpus, statistikaameti andmetel tõusis ehitushinnaindeks möödunud aasta neljandas kvartalis kolmanda kvartaliga võrreldes 1,9%. Võrreldes 2021. aasta neljanda kvartaliga oli tõus aga rekordiline – 16,1%. Kallinesid kõik ehitushinnaindeksi komponendid, neist kokkuvõttes kõige rohkem kerkisid ehitusmaterjalide hinnad. Ehitusfirmades hinnatakse, et just materjalide kiire hinnatõus veab ka kallinemist kogu ehitussektoris.

Kriiside mitmekihiline mõju

Viimastel aastatel põhjalikult ehitusturu suundumusi jälginud ja analüüsinud OÜ Reparo Ehitus juhataja Ülo Jaanisoo prognoosis eelmise aasta septembris, et hinnatõus ehitussektoris jätkub kuni 30% ka 2023. aastal. Nüüd tunnistab ta, et on toonase arvamuse ümber kujundanud ja pakub, et kui ehitushinnaindeks kasvas eelmisel aastal ca 17%, siis sel aastal muutub see vähe, kuigi ehitushinnad tema arvates pigem veidi langevad.

Jaanisoo loetleb enda jaoks olulised turgu mõjutavad märksõnad 2023. aasta jaoks, mida ta ise nimetab haigussümptomiteks: „Jätkub muljetavaldav inflatsioon, energiakandjate (elekter, gaas, kütus) hinnad jäävad enam-vähem praegusega samale tasemele, euribori jätkuv kasv (prognoositakse kasvu kuni 5%-ni),“ maalib ta pildi tänavu ees ootavast majandussurutisest. „Palgad jäävad vähemasti ehitussektoris suures piiris samale tasemele. Kuigi mõjutajaid on mõlemas suunas, eeldan, et need mõjud lõpuks tasakaalustavad üksteist. Kinnisvarahinnad kindlasti langevad.“

Ehitushinnaindeksi ja tema komponentide kvartaalsed muutused võrreldes eelneva kvartaliga, 2020–2022, %

Majanduskasvu prognoos on praegu +/- 0, mis Ülo Jaanisoo hinnangul on isegi üllatavalt positiivne. „Neid mõjureid on palju, aga minu arvates taandub hetkel paljuski sõjale, mille käiku ei suuda keegi prognoosida. Praegu oleks sellega justkui harjutud ja saavutatud mingi stabiliseerumine, aga see ei pruugi nii jääda. Ja see ei sõltu meist,“ arutleb Jaanisoo. „Inimestel, kinnisvaraarendajatel, ehitusettevõtetel – kõigil on kindlustunne madal. Tegevus tõmmatakse kokku, jälgitakse olukorda ja püütakse kõigeks valmis olla.“

Ta pakub, et võib-olla lähikuudel midagi drastilist ei juhtugi, aga võib oodata, et kevadel-suvel tekib mingi uus tasakaalupunkt ja arendamine-ehitamine jätkub mõõdukas tempos. Või kui selleks ajaks mingeid lootusrikkaid signaale tulema pole hakanud, võib juhtuda, et osad ettevõtted lõpetavad tegevuse, muudavad profiili vms.

Materjalide hind stabiliseerub

Viimasel kolmel aastal on ehitusmaterjalide hinnad kokkuvõttes näidanud küll stabiilset tõusutrendi, aga kvartalite lõikes vaadelduna näitavad siiski üsna hüplikku joont. Eesti Ehitusmaterjalide Tootjate Liidu tegevjuht Marina Vaganova ütleb, et kui 2020. aasta I kvartalis hangus kogu majandus, sh ehitusturg, üleilmse koroonapandeemia tõttu, siis 2021. aasta alguse hinnatõusu kutsus esile mitmete ehitusmaterjalide puudus. Samal ajal kogus ehitamine ise hoogu, seda suuresti aktiviseerunud erasektori arvelt.

„Kui 2022. aasta I kvartalis algas Ukraina sõda, siis tõi see omakorda kaasa ka ehitusmaterjalide hinnatõusu, mida kindlasti võimendas ka energiahindade tõus ja üldse heitlik olukord energiaturul,” iseloomustab Vaganova ehitusturu ebastabiilsuse tagamaid. „Olukord hakkas rahunema ehk hinnaralli raugema eelmise aasta lõpus. 2023. aasta alguse märgid on näidanud, et ka ehitusmaterjalide hinnad on suures pildis stabiliseerunud ja kogu ehitusturg on äraootaval positsioonil.”

Merko Ehitus Eesti juhatuse esimees Ivo Volkov on seda meelt, et tänavu jätkab ehitushind jätkuvalt tugeva palgasurve ja kõrgete energiahindade toel kasvu. Indeksi tõusu ERR-i uudisteportaalile kommenteerides märgib Volkov, et isegi kui materjalide hinnad enam endises tempos ei tõuse, siis teised ehitushinda mõjutavad komponendid ei lase tervikhinna indeksil allapoole tulla. „Ei näe põhjust, miks peaks ehitushind olema väiksem kui inflatsioon,“ leiab ta. Seega, kui 2023. aasta inflatsiooniks prognoosivad majandusanalüütikud umbes 10% taset, siis Volkovi hinnangul võiks ka ehitushindade kallinemine jääda tänavu samasse suurusjärku.

Ehitushinnaindeksi muutus, IV kvartal 2022, %

Kallim ehitamine toob kaasa ka uusehitiste kallinemise, kinnisvaraturul võib see tähendada n-ö vaiksema perioodi saabumist, sest nõudlus on juba potentsiaalsete klientide ostujõu vähenemise tõttu langenud ning kui näiteks uute elamispindade turule arvestatavat hindade langemist ei saabu, siis suure tõenäosusega väheneb ka tehingute arv. Nii näevad ehitajad käesoleval aastal ette ehitusmahtude vähenemist nii elukondlike hoonete kui ärikinnisvara osas.

Statistikaameti juhtivanalüütiku Ülo Pauluse sõnul mõjutas ehitushinnaindeksi tõusu 2022. aasta neljandas kvartalis võrreldes eelneva kvartaliga enim materjalide hinnatõus, andes poole indeksi tõusust. „Tööjõu kallinemine panustas indeksi tõusu 30 ja mehhanismide kasutamiskulu 20 protsenti,“ ütleb Paulus. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks tõusis 2022. aasta neljandas kvartalis võrreldes kolmanda kvartaliga 2%. Võrreldes 2021. aasta keskmisega tõusis indeks 2022. aastal 16,2%, sealhulgas kallines tööjõud 8,1%, masinate kasutamine 10,1% ja materjalide hinnad 21,4%.

Ehitushinnaindeks väljendab ehitustegevuse maksumuse muutust ehitusplatsi otsekulude tasemel, mis jaotatakse kolme põhigruppi: tööjõud, ehitusmasinad ja -materjal. Selle arvutamisel kaasatakse neli ehitiste gruppi: eramud, korruselamud, tööstus- ja ametihooned. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi puhul on vaatluse all ametihooned.

Neli aastat kriiside keerises

2020 – koroonakriis, tehased pandi seisma, mis põhjustas hilisemad hinnatõusud.
2021 – koroonapandeemia teine, kolmas ja neljas laine ning vaktsineerimised, hakkas tekkima materjalide defitsiit, näiteks olid puudujäägid terase ja betoontoodete osas, mis hakkas kiirelt hindu üles vedama.
2022 – Ukraina sõda, mis eskaleeris juba niigi raskeks kujunenud olukorda ja süvendas kriisi.
2023 – täiemõõduline majanduskriis, mis algas 2022, võib-olla on see n-ö pohmellis vaevlemise aasta, aga halvemal juhul ei olda selleni veel jõutudki.

Allikas: Ehitustest.ee